EinfamilienhausRosenstraße 5, 89257 Illertissen

Quellen Beschreibung

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert über das Grundstück in 89257 Illertissen, Rosenstraße 5

• Grundbuch: Illertissen
• Blatt: 8968
• Gemarkung: Illertissen
• Flurstück-Nr.: 46/3
• Gebäude- und Freifläche zu 196m²

 

Verkehrswert: 293.000 €

Wertermittlungsstichtag: 09.10.2025

 

Hinweise:

• Innenbesichtigung war nicht möglich.
• Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 44/25)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt im Stadtzentrum der Kleinstadt in ruhiger Lage. Die öffentlichen und kirchlichen Einrichtungen der Innenstadt sind fußläufig gut erreichbar. Ansonsten ist ein eigenes Fahrzeug hilfreich.

Sonstige öffentlich-rechtliche Merkmale Das Grundstück liegt in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet. Ausgleichsbeiträge fallen nicht an. Es befindet sich im Bereich eines Bodendenkmals. Bodeneingriffe sind genehmigungs- und überwachungspflichtig.

Privatrechtliche Merkmale Das Gebäude ist räumlich mit dem Nachbargrundstuck auf Flst. Nr. 46/2 verbunden. Dieses ist Bestandteil eines separaten Versteigerungsverfahrens am Amtsgericht Neu-Ulm, Aktenzeichen 3 K 44/25. Beide Grundstucke befinden sich derzeit

im Eigentum der Streitparteien. Für die Trennung der Gebäude liegen keine öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Vereinbarungen vor. Ein gemeinsamer Zwischenbau zwischen dem hier gegenständlichen Hauptbau und dem Nachbargebäude auf Flst. Nr. 46/2 wird nachfolgend anteilig aufgeteilt. Das Gebäude steht im Norden und Osten direkt auf der Grundstucksgrenze. Im

Westen befindet sich das Gebäude im nördlichen Teil ebenfalls an der Grundstucksgrenze

(Zwischenbau) und im südlichen Teil betragt der Grenzabstand nur ca. 2,70 m. Im Osten befindet sich das Nachbargebäude ebenfalls direkt an der Grundstücksgrenze. Auch hierzu liegen keine Vereinbarungen vor. Sonstige privatrechtlichen Merkmale wurden nicht bekanntgegeben.

Erschließung Das Grundstück wird von Norden über das öffentlich gewidmete „Rosengäschen" erschlossen. Die Erschließungskosten- und Herstellungsbeitrage nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Stadtverwaltung für das Grundstuck sowie für die vorhandene und genehmigte Bebauung abgerechnet und bezahlt. Im Falle einer zusätzlichen Bebauung fallen gegebenenfalls weitere Herstellungsbetrage für Kanal und Wasser an. Kostenverursachende Verbesserungsmaßnahmen sind in absehbarer Zeit nicht geplant, sodass das Grundstück derzeit als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei angesehen werden kann. Es gelten die örtlichen Satzungen. Das Gebäude ist vermutlich an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation angeschlossen. Ob eine erschließungstechnische Verbindung zum Gebäude Rosenstraße 7, Flst. Nr. 46/2 besteht, ist nicht bekannt.

Nachbarbebauung Überwiegend zweigeschossige Gebäude mit gemischter Nutzung und teilweise eingeschossige Garagen.

Stellplätze Im Gebäude ist eine kleine Doppelgarage integriert.

 

Gebäudebeschreibung

 

Objektbeschreibung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein vollunterkellertes zweigeschossiges Wohnhaus mit vermutlich nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. mit Flachdach in Massivbauweise in zentraler Lage der Kleinstadt Illertissen mit integrierter Garage mit einer Größe von ca. 135 m² Wohnfläche laut Wohnflächenberechnung aus dem Bauantrag ohne anteilige Terrasse und Balkon. Die Flache wurde nicht verifiziert, da sie nicht wertrelevant sind. Das Gebäude wurde am 05.03.1970 baurechtlich genehmigt, am 25.01.1971 wurde eine Tektur zu oben genanntem Bauantrag genehmigt, sodass 1971 als Fertigstellungsbaujahr sachgerecht erscheint.

 

Gebäudebeschreibung

Art des Gebäudes Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus mit Walmdach in Massivbauweise bzw. um einen zweigeschossigen unterkellerten Zwischenbau mit Flachdach. Das Flachdach wird als Dachterrasse vom Nachbargebäude, Rosenstraße 7, Flst. Nr. 46/2 genutzt. Die beiden Gebäude sind laut Planeintragungen durch Öffnungen verbunden. Da es sich wahrend der Bauzeit bis heute um Eigentümergleichheit handelte, wird nachfolgend davon ausgegangen, dass es sich um eine absichtliche Verbindung handelt. Betroffen sind von dieser Teilung des Zwischenbaus laut Planeintrag ein Kellerraum, je ein Zimmer im Erd- und Obergeschoss sowie die oben genannte Dachterrasse.

Baujahr und Modernisierungen Das Gebäude wurde am 05.03.1970 baurechtlich genehmigt, am 25.01.1971 wurde eine Tektur zu oben genanntem Bauantrag genehmigt, sodass 1971 als Fertigstellungsbaujahr sachgerecht erscheint.

 

Baubeschreibung und Konstruktion

Rohbau Boden, Wände und Decken sind laut Bauantrag in massiven Baustoffen (Beton und Ziegel) errichtet. Der Dachstuhl ist als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion aufgestellt. Der Dachaufbau ist weder beim Walm- noch beim Flachdach bekannt. Das Walmdach ist mit Ziegelpfannen eingedeckt. Das Gebäude ist verputzt. Eine Dachrinnenverkleidung aus Asbestzementplatten ist angebracht.

Ausbau Der Ausbau ist nicht bekannt, eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Kunststofffenster bzw. Glasbausteine sind, soweit sichtbar, eingebaut, ebenso Rollladen. Als Haustüre ist eine bauzeitliche Aluminiumrahmentüre mit Glasfüllungen montiert. Bei dem Garagentor handelt es sich um ein Holzschwingtor.

Haustechnik Die Haustechnik - Heizungsinstallation, Sanitärinstallation und Elektroinstallation - konnten nicht besichtigt werden. Die wirtschaftliche und technische Trennung von Haus Nr. 7 konnte nicht geprüft werden. Modernisierungen sind nicht bekannt, nachfolgend wird davon ausgegangen, dass keine wesentlichen Modernisierungen durchgeführt wurden.

 

Einschätzung des baulichen Gesamtzustandes

Das Gebäude macht zum Ortstermin einen bauzeitlichen, überwiegend instandgehaltenen Außeneindruck. Gemaß beiliegender Pläne sind die Grundrisse funktional, wenngleich eine Trennung zum Nachbargebäude vorgenommen werden muss. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der energetische Zustand entspricht vermutlich der Bauzeit und sollte nach vorheriger Energieberatung dringend verbessert werden. Dabei sind die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zwingend einzuhalten. Bauzeitbedingt ist mit asbesthaltigen Baumaterialien zu rechnen (z.B. Verkleidung der Dachrinnen). Solche dürfen im eingebauten Zustand verbleiben. Ansonsten stellen sie Sondermull dar, der von zertifizierten Firmen abgebaut und entsorgt werden muss. Dabei fallen Mehrkosten gegenüber organischen Baustoffen an.

 

Außenanlagen

 

Entlang der Ost- und Südgrenze befinden sich bauliche Nachbaranlagen, im Westen ist ein Betonsockel mit aufstehendem Doppelstabzaun aufgestellt. Im Erdgeschoss ist eine einfache Terrasse mit Gehwegplatten angelegt. Ansonsten ist der Garten mit Rasen angesät. Die Lage und Lange der Hauszuleitungen ist nicht bekannt, sodass eventuell eine Trennung zwischen den verbundenen Gebäuden (Haus Nr. 5 und 7) vorgenommen werden muss.